Planes de reemplazo analizados después del cierre de los rascacielos de Crystal Avenue

New London: los funcionarios de la ciudad y los miembros de la Autoridad de Vivienda de New London iban y venían durante décadas sobre qué hacer con los Thames River Apartments.

En la década de 1990, algunos estaban a favor de demoler los apartamentos de gran altura, citando el aumento de las falsas alarmas contra incendios, el crimen y lo que algunos llamaron "miseria", a pesar de que la propuesta carecía del apoyo financiero del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

Otros consideraron tal medida drástica y crearon un grupo de trabajo para mejorar la vida en los edificios. El grupo de trabajo finalmente se disolvió.

Ese mismo tipo de indecisión se mantuvo constante hasta el final de los edificios. Los tres edificios de apartamentos de gran altura fueron demolidos a principios de 2022 y todo lo que queda en el lugar donde vivían decenas de familias es un terreno baldío.

La remodelación de la propiedad, o la reubicación de sus residentes en un complejo de apartamentos similar, parecía estar al alcance de la mano, pero al final no fue así.

El caso de resbalón y caída llevó a una demanda colectiva

En 2003, el abogado local de lesiones personales Robert I. Reardon Jr. conoció a Nicole Majette, una mujer joven que se había resbalado con excrementos humanos en un pasillo de los apartamentos. Cuando Reardon visitó su casa, dijo que las condiciones eran deplorables y se sintió obligado a hacer algo más.

El bufete de abogados de Reardon inició una demanda para que los residentes tuvieran viviendas seguras y habitables, y obtuvo el estatus de demanda colectiva en 2007. Reardon, entrevistado en la primavera de 2022 cuando The Day comenzaba su investigación sobre la crisis de viviendas asequibles, dijo que la actividad legal prolongada no llegó a ninguna parte. costo para los residentes, ya que los representó pro bono y pagó cosas como las tarifas de depósito.

Además de representar a los 280 residentes de la demanda colectiva, Reardon, quien ciertamente no estaba iniciado en el mundo de la vivienda pública, también buscó soluciones.

diferencia de opiniones

Carabetta, una compañía de administración de propiedades con sede en Meriden, fue la primera opción, dijo Reardon durante una entrevista en su oficina legal de Hempstead Street. En 2011, la compañía estaba en proceso de renovar las propiedades de Briarcliff y Bates Wood, anteriormente propiedad de la autoridad de vivienda y ahora conocidas como Progress Point y Pride Point. La empresa financió el proyecto con fondos públicos y privados. Reardon les pidió que idearan un plan para presentarlo a la autoridad de vivienda de Crystal Avenue.

Ese mismo año, Carabetta presentó un plan que incluía la rehabilitación y conversión del Edificio C en viviendas para personas mayores, la creación de un paseo fluvial y casas adosadas familiares ubicadas sobre los siete acres donde se encontraban los otros edificios.

"Tuvimos la suerte de poder hacer las cosas gratis. Carabetta nunca nos cobró", dijo Reardon. "La ciudad parecía pensar que todo el mundo estaba en ella con fines de lucro y, en realidad, nuestra experiencia había sido todo lo contrario".

La autoridad de vivienda consideró que los planes de Carabetta eran "demasiado complicados y costosos", lo que implicaba muchos problemas logísticos.

Reardon dijo que durante los procedimientos legales, también discutió propuestas alternativas de vivienda con Jaime Bordenave, director de la firma The Community Group International, con sede en Washington, DC, quien se ofreció como experto voluntario en financiamiento y desarrollo de viviendas.

Cuando la demanda colectiva se acercaba al juicio en 2014, casi todos los acusados ​​(miembros de la autoridad de vivienda, el gobierno de la ciudad y el departamento de policía) ya no ocupaban sus cargos. La demandante principal, Cheryl Gregor, entre otros, ya no vivía en los apartamentos.

No obstante, las instituciones que Reardon afirmó que habían causado las condiciones deplorables en Crystal Avenue todavía existían, y la demanda buscaba representar a "todas las personas que han residido o residirán en Thames River Apartments".

Apenas había comenzado el juicio en agosto de 2014 cuando las partes llegaron a un acuerdo estipulado. El juez del Tribunal Superior David M. Sheridan firmó un acuerdo que proporcionaba un cronograma de tres años para comenzar la rehabilitación o redesarrollo de los apartamentos de gran altura.

Según el acuerdo, el desarrollo del proyecto debía comenzar en noviembre de 2017.

Propiedades AHSC y Peabody

En 2015, ya con retraso, la junta de comisionados de la Autoridad de Vivienda seleccionó a Affordable Housing Services and Collaborative, una empresa de desarrollo de Braintree, Massachusetts, y su socio de empresa conjunta Peabody Properties, para reconstruir la propiedad.

Mike Mattos, director ejecutivo y presidente de AHSC, dijo en una entrevista telefónica este verano que la compañía se reunió con los residentes para informarles sobre una posible remodelación y realizó dos grupos de enfoque, uno con adultos y otro con niños, para ver qué les gustaría permanecer igual o cambiar sobre su hogar.

Mattos recordó que los niños querían un parque infantil, un gimnasio, un jardín comunitario, sin ascensores y más cámaras de seguridad, entre otras cosas.

Más tarde, Mattos dijo que había mucha oposición a nivel local para reconstruir las viviendas en el mismo lugar, especialmente porque un año electoral trajo un nuevo alcalde.

El alcalde Michael Passero fue elegido en noviembre de 2015. Mattos dijo que la gente de la nueva administración comenzó a hablar y su sentimiento era que preferirían ver este sitio utilizado para uso industrial o comercial en lugar de vivienda.

Passero dijo durante una entrevista en junio pasado que la gente allí vivía en la miseria. Dijo que siempre pensó que poder reubicar a las familias que estaban allí era una buena idea.

Con eso en mente, Mattos dijo que AHSC comenzó a buscar un sitio alternativo para construir 124 unidades de vivienda familiar en una ciudad de 5,62 millas cuadradas.

Sitio de la escuela de Edgerton

"New London es una ciudad muy densa", dijo Mattos. "No había mucho espacio abierto para construir 124 unidades, así que realmente comenzamos a buscar y evaluar varios sitios, y todos tenían problemas importantes en el sitio... Entonces alguien nos dijo: 'Oye, la propiedad de la antigua escuela de Edgerton va a en subasta'".

La Escuela Primaria Edgerton, un sitio de 3.3 acres, había estado vacante desde que cerró en 2009.

Mattos dijo que Peabody pensó que era una excelente ubicación para viviendas asequibles. Ubicado justo al lado de Colman Street, una arteria principal de la ciudad, el sitio en 120 Cedar Grove Ave. está cerca del transporte público, tiendas y oportunidades de empleo y está a poca distancia de la escuela secundaria y la escuela secundaria de la ciudad.

La AHSC adquirió el terreno por $600,000 y rápidamente pidió prestados $150,000 a la autoridad de vivienda para comprarlo. La empresa devolvió el dinero una vez que obtuvo un préstamo previo al desarrollo, dijo Mattos. Los desarrolladores también terminaron haciendo algo de "ensamblaje de terrenos", adquiriendo tres parcelas adyacentes antes de solicitar los permisos. En este punto, Mattos dijo que ya habían gastado cerca de $1 millón.

“En ese momento, la autoridad de vivienda era nuestro socio, teníamos el apoyo de todos”, dijo Mattos. "Así que dijimos: 'Hagámoslo. Esto funcionará'".

Falta de fondos

Pero no funcionó.

En mayo de 2022, la AHSC vendió el sitio de Edgerton que había previsto que albergaría a algunos, si no a todos, de los antiguos residentes de Thames River Apartments.

El sitio, incluidas las tres parcelas adyacentes, se vendió por $ 100,000.

Aunque la empresa enfrentó importantes desafíos en materia de permisos y fuertes opositores en los vecindarios, Mattos dijo que el mayor desafío fue obtener financiamiento.

En 2017, luego de un rechazo de cambio de zona, una apelación y un acuerdo para permitir el uso residencial en el sitio, la Comisión de Planificación y Zonificación de la ciudad aprobó el plan de sitio para una versión reducida del proyecto, con un total de 72 unidades.

Luego, los desarrolladores intentaron durante tres años consecutivos obtener créditos fiscales para personas de bajos ingresos de la Autoridad de Financiamiento de la Vivienda de Connecticut. El proceso de obtención de fondos está basado en puntos y es altamente competitivo. Cada vez que AHSC aplicó, Mattos dijo que no recibieron suficientes "puntos" según las diferentes categorías.

Mattos dijo que los desarrolladores perdieron siete puntos desde el principio porque el proyecto está ubicado en New London, una ciudad con el 22% de sus viviendas consideradas asequibles. Dijo que el sistema de puntos no tiene en cuenta el tamaño y la antigüedad de las viviendas.

Antes de presentar la solicitud en 2019, Mattos sabía que sería el último intento de financiar el proyecto. En este punto, se había invertido demasiado dinero en los costos de desarrollo previo, los impuestos trimestrales y el mantenimiento anual de los edificios existentes.

Para entonces, la empresa había modificado su plan de 72 unidades a 51 para reducir algunos de los costos generales de construcción y hacerlo más atractivo para CHFA.

Cuando, por tercera vez, no obtuvieron una puntuación lo suficientemente alta, Mattos apeló sin éxito a la CHFA.

"Una de las cosas que encontramos al hacer nuestra investigación, el 89% de las viviendas en New London se construyó antes de 1980 y el 53% se construyó antes de 1940", dijo Mattos. Agregó que había una cantidad mínima de unidades nuevas construidas desde 2000 dentro de la ciudad.

Dijo que solo el 3,2% del parque de viviendas se construyó en los últimos 18 años antes de 2019.

Mattos dijo que también encontraron que se consideraba que el 31% de los inquilinos en New London vivían en condiciones de hacinamiento y que se necesitaban unidades más grandes que no estaban disponibles.

"Estamos ofreciendo tres o cuatro habitaciones. Eso es lo que necesitaban las familias de Thames River Apartments. Tratábamos de hacer unidades familiares más grandes, no de una o dos habitaciones, para darles a las familias más opciones, pero ni siquiera consideran eso". en su sistema de puntos", dijo.

No ayudó que la autoridad de vivienda ya no priorizara el proyecto.

Mattos dijo que el impulso cambió después de que la directora ejecutiva con la que trabajó originalmente, Sue Shontell, dejó la autoridad en noviembre de 2016 y la junta fue reemplazada por miembros en su mayoría nuevos, todos designados por Passero.

Mattos tuvo la impresión de que no querían esperar dos o tres años para el desarrollo. Querían trasladar a los residentes antes porque las condiciones en Crystal Avenue eran horribles, dijo.

"Aunque la autoridad de vivienda nos había seleccionado para trabajar con ellos, sentimos que habíamos perdido nuestra influencia en términos de buscar los recursos del estado", dijo Mattos.

En 2017, la Autoridad de Vivienda de New London, junto con la ciudad, solicitó una disposición de demolición al Departamento de Desarrollo Urbano de EE. UU. para cerrar y demoler los Thames River Apartments y recibir vales de protección de inquilinos para reubicarse.

Un documento de la autoridad de vivienda del 2 de octubre de 2017 muestra que la aprobación de HUD justificó la demolición debido a la ubicación del apartamento y "problemas con el sistema de calderas que la Autoridad de Vivienda no tiene los recursos adecuados para abordar". El costo estimado de rehabilitación de todo el complejo fue de $28,617,256.

Betsy Gibson, presidenta de la autoridad en ese momento, dijo en una entrevista en las oficinas de The Day en mayo que la autoridad nunca dio prioridad a la rehabilitación o reubicación de los apartamentos.

"No pensé que los niños deberían vivir debajo de un puente al lado de un vertedero. No era un lugar ideal para las familias", dijo Gibson. "Los separó del resto de New London... La mayoría de la gente quería salir de allí para tener una mejor calidad de vida para los niños".

Ella dijo que la autoridad de vivienda no estuvo muy involucrada en los planes de Edgerton.

La miembro de la comisión Kathleen Mitchell votó en contra de la demolición. Ella era partidaria de rehabilitar los edificios en lugar de derribarlos.

En una entrevista en mayo en su casa, Mitchell dijo que las personas más ricas de la ciudad creen que saben mejor lo que se debe hacer por las personas de bajos ingresos.

"No querían mudarse", dijo sobre los residentes.

A mediados de 2018, los que vivían en Thames River Apartments se habían ido y se habían mudado a viviendas privadas con sus vales de la Sección 8, para no volver nunca más.

"Tengo pensamientos y sentimientos encontrados", dijo Mattos. "Al final del día, creo que el proyecto hubiera sido un gran proyecto para la ciudad y para CHFA. Estoy decepcionado de que no hayamos podido obtener el financiamiento. Todo lo demás, localmente, no está decepcionado. Siento New London es una gran ciudad y mucha gente excelente allí".

Dijo: "Ojalá el resultado hubiera sido diferente, y hubiéramos obtenido los puntos".

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